부동산에서의 NFT
투자은행(IB)에 따르면 2021년 11월 11일 국내 부동산 신탁 시장 점유율 1위의 한국토지신탁이 디지털 자산 거래소 후오비코리아와 최근 전략적 관계를 위한 투자 계약을 체결하고 투자를 단행했습니다. 정확한 투자 금액은 알려지지 않았으나 한국투자신탁이 보유하게 된 후오비코리아의 지분은 8% 안팎으로 추정하고 있습니다. 특히 이번 계약에서 가장 주목을 받는 것은 한국토지신탁과 후오비코리아가 NFT의 일환인 부동산 디지털 자산 유동화증권(DABS) 발행 및 공급에 나설 것으로 보인다는 점입니다. 나아가 일각에서는 메타버스 플랫폼으로의 진출까지 꾀할 것이란 전망도 나오고 있습니다.
DABS란 무엇인가?
DABS(Digital Asset Backed Securities, 디지털 자산 유동화증권)는 확정된 특정 부동산에서 발생할 수 있는 수익에 관한 권리를 나누어 판매하는 것으로써 부동산의 임대수익 내지 처분수익 등 직접적인 수익 창출이 가능한 것을 말합니다. DABS는 개별 부동산 지분을 쪼개 상장한 후 유동화하는 방식으로 블록체인 기술을 통해 거래의 투명성을 높이고 일반 투자자의 시장 접근성을 확대한다는 특징이 있습니다. 여기서 DABS는 자체적인 거래소 플랫폼에서 토큰 발행 및 유통을 하게 됩니다.
DABS 작동원리
부동산 수요주가 보유 부동산 자산을 감정평가법인에 의뢰해 가격 감정을 받습니다. 그런 다음 감정 가격을 기반해 거래소에 상장하는데요. 이 과정에서 건물주는 부동산 신탁사와 ‘관리처분 신탁계약’을 통해 건물 소유권을 신탁사에 이전합니다. 신탁사와 은행은 감정가격을 기초로 상장된 부동산을 운영하고 투자설명서를 공개하는 형태로 수익증권을 발행하여 투자자들을 모집한 후 자체 플랫폼에 상장합니다. 이때 신탁사는 거래소에 상장된 부동산을 운영하고 플랫폼사업자는 DABS의 거래가 가능한 플랫폼의 운영을 담당합니다.
투자자는 스마트폰 앱에서 거래소에 상장된 개별 부동산을 검색하고 원하는 부동산을 직접 선택해 지분을 주식처럼 실시간 거래합니다. 모든 거래는 안정성 확보를 위해 블록체인 기술을 활용하여 거래 과정을 전자증권 형태로 거래소와 은행에 공동으로 기록합니다. DABS 거래소는 부동산을 주식처럼 실시간 거래하는 '리츠'와 디지털 블록체인 시스템의 융합이라 할 수 있습니다.
DABS는 국내 자본시장법상의 수익증권에 해당하므로 금융당국의 인가 없이 사업하는 것은 불가능합니다. 하지만 현재 금융 분야의 규제샌드박스인 혁신금융서비스 지정을 통하여 카사코리아, 루센트블록을 비롯한 일부 사업자들이 DABS의 발행 및 플랫폼을 통한 거래에 관하여 자본시장법상 요구하는 별도의 인가 등이 없더라도 한시적으로 사업이 가능한 상황입니다.
DABS와 리츠의 차이점
크게 보면 DABS와 리츠는 흡사한 구조입니다. 다만 부동산 실물 자산을 대상으로 지분을 나누는지, 부동산을 보유하고 있는 기업의 지분을 소유하는 지로 크게 구별할 수 있습니다.
리츠는 해당 부동산을 보유하고 있는 특수목적법인의 지분을 소유하는 방식으로 자금을 수탁하면 운용사가 투자할 건물을 고르는 간접투자입니다.
반면 DABS는 부동산이 이미 특정되어 해당 부동산에 대한 수익을 분배받을 수 있는 구조로 투자자 자신의 스타일에 맞는 건물에 투자할 수 있습니다. 또한 DABS는 소액투자가 가능하다는 점에서 리츠보다 상대적으로 높은 시장 접근성을 보여주죠. 그리고 개별 DABS 거래소 플랫폼에서 거래하기 때문에 건물 정보와 연계된 UI(User Interface)를 통해 건물 정보 검색과 투자가 이루어집니다.
DABS 투자 위험 요소
DABS도 리츠와 동일하게 투자 위험 요소를 내재하고 있습니다. 해당 부동산의 가격이 하락하거나 배임·횡령 등의 리스크가 발생하는 경우 손해가 발생할 수 있습니다.
환금성 문제도 위험 요인으로 꼽힙니다. 실질적으로 현금 회전이 돼야 하는데 제한된 플랫폼 내에서만 거래가 이뤄지기 때문입니다.
DABS 관련 사업은 현재 혁신금융서비스 지정을 통하여 금융당국의 관리감독을 받고 있습니다. 하지만 새로운 사업모델에 대한 명확한 기준이 마련되지 않아 금융당국이 고려하지 못한 리스크가 발생할 위험이 있다는 점도 고려해야 하는 요소입니다.